Nieruchomości i sprawy majątkowe
W zakresie obejmującym nieruchomości i sprawy majątkowe notariusz sporządza umowy sprzedaży, darowizny, zamiany i dożywocia nieruchomości, a także umowy przedwstępne, deweloperskie oraz umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu. Przygotowujemy również akty dotyczące zniesienia współwłasności, ustanowienia służebności, użytkowania i hipoteki oraz przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu wcześniej zawartych umów.
Koszty czynności obejmują wynagrodzenie notariusza, ustalane zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, wraz z podatkiem VAT, a także mogą obejmować podatek od czynności cywilnoprawnych lub podatek od spadków i darowizn oraz opłaty sądowe związane z wpisami w księdze wieczystej. Ich wysokość zależy od rodzaju czynności, wartości jej przedmiotu oraz zakresu składanych wniosków wieczystoksięgowych.
Umowy sprzedaży i darowizny
W zakresie obejmującym nieruchomości i sprawy majątkowe w kancelarii sporządzane są w szczególności umowy sprzedaży oraz darowizny:
-
lokali mieszkalnych i niemieszkalnych;
-
domów i innych nieruchomości zabudowanych;
-
działek budowlanych, rolnych i niezabudowanych;
-
udziałów we współwłasności nieruchomości;
-
prawa użytkowania wieczystego;
-
spółdzielczych własnościowych praw do lokali.
W formie aktu notarialnego mogą być również sporządzane umowy sprzedaży i darowizny innych składników majątku, dla których przepisy prawa nie wymagają zachowania tej formy, jeżeli strony chcą nadać czynności szczególną moc dowodową, zapewnić bezpieczeństwo obrotu lub skorzystać z profesjonalnej pomocy notariusza. Dotyczy to w szczególności rzeczy ruchomych, środków pieniężnych, przedsiębiorstw, udziałów i akcji, wierzytelności oraz innych praw majątkowych.
Umowa określa między innymi przedmiot transakcji, cenę lub wartość darowizny, sposób i termin zapłaty, termin wydania nieruchomości oraz odpowiedzialność stron. Jeżeli nieruchomość jest obciążona hipoteką, umowa może przewidywać spłatę zadłużenia bezpośrednio na rachunek wierzyciela oraz przeznaczenie pozostałej części ceny dla sprzedającego.
W akcie można również zabezpieczyć obowiązek zapłaty ceny albo wydania nieruchomości poprzez poddanie się egzekucji.
Umowy dożywocia i renty
Umowa dożywocia pozwala właścicielowi przenieść własność nieruchomości w zamian za zapewnienie mu dożywotniego utrzymania.
Zakres obowiązków nabywcy może obejmować w szczególności:
-
przyjęcie zbywcy jako domownika;
-
zapewnienie mieszkania, wyżywienia, ubrania, światła i opału;
-
udzielanie pomocy i pielęgnowanie w chorobie;
-
zapewnienie odpowiedniej opieki;
-
sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.
Treść świadczeń może zostać szczegółowo dostosowana do potrzeb i ustaleń stron.
Notariusz sporządza również umowy renty, w których jedna ze stron zobowiązuje się do spełniania na rzecz drugiej strony okresowych świadczeń pieniężnych albo świadczeń oznaczonych co do rodzaju.
Umowy deweloperskie i umowy przenoszące własność
Notariusz sporządza czynności związane z nabyciem lokalu mieszkalnego albo domu od dewelopera, w szczególności:
-
umowy deweloperskie;
-
umowy zobowiązujące do ustanowienia i przeniesienia własności lokalu;
-
umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności;
-
umowy przenoszące własność domu jednorodzinnego albo nieruchomości zabudowanej;
-
umowy zmieniające i rozwiązujące wcześniej zawarte umowy;
-
wnioski o ujawnienie w księdze wieczystej roszczeń przysługujących nabywcy.
Przed dokonaniem czynności notariusz weryfikuje dokumenty dotyczące inwestycji oraz zgodność treści umowy z obowiązującymi przepisami.
Umowy przedwstępne, warunkowe i przenoszące własność
Umowa przedwstępna określa warunki, na jakich strony zobowiązują się zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży lub inną umowę przenoszącą własność nieruchomości. Może wskazywać między innymi cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób finansowania, wysokość zadatku albo zaliczki oraz warunki, które muszą zostać wcześniej spełnione.
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia – po spełnieniu ustawowych warunków – dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenie wynikające z takiej umowy może zostać ujawnione w księdze wieczystej.
Umowa warunkowa jest zawierana w szczególności wtedy, gdy określonemu podmiotowi przysługuje ustawowe albo umowne prawo pierwokupu. Po nieskorzystaniu z tego prawa strony zawierają umowę przenoszącą własność nieruchomości.
W kancelarii sporządzane są również umowy przenoszące własność w wykonaniu wcześniej zawartych umów zobowiązujących.
Umowy zamiany
Umowa zamiany umożliwia wzajemne przeniesienie własności nieruchomości lub innych praw majątkowych pomiędzy stronami. Każda ze stron jest jednocześnie zbywcą przysługującego jej prawa oraz nabywcą prawa należącego dotychczas do drugiej strony.
Przedmiotem zamiany mogą być w szczególności:
-
lokale mieszkalne i niemieszkalne;
-
domy, działki oraz inne nieruchomości;
-
udziały we współwłasności nieruchomości;
-
prawo użytkowania wieczystego;
-
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
-
nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
-
nieruchomości albo prawa o różnej wartości.
Jeżeli zamieniane nieruchomości lub prawa mają różną wartość, strony mogą ustalić odpowiednią dopłatę. Akt notarialny może określać jej wysokoś ć, sposób i termin zapłaty, termin wydania poszczególnych nieruchomości oraz zabezpieczenie wykonania tych obowiązków, w tym poddanie się egzekucji.
Przed sporządzeniem umowy notariusz analizuje stan prawny obu przedmiotów zamiany, ich księgi wieczyste, podstawy nabycia, istniejące obciążenia oraz prawa i roszczenia osób trzecich
Czynności dotyczące lokali
Ustanowienie odrębnej własności lokalu powoduje, że lokal staje się samodzielnym przedmiotem własności, z którym związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej.
W kancelarii można dokonać między innymi:
-
ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz właściciela nieruchomości;
-
ustanowienia odrębnej własności lokalu i jednoczesnego przeniesienia jego własności;
-
wyodrębnienia kilku lokali znajdujących się w jednym budynku;
-
zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej;
-
połączenia albo podziału lokali;
-
zmiany praw związanych z własnością lokalu;
-
określenia zasad korzystania z części nieruchomości wspólnej, w tym miejsc postojowych, ogródków, tarasów lub innych pomieszczeń;
-
zniesienia odrębnej własności lokalu.
Dokonanie czynności może wymagać przedstawienia zaświadczenia o samodzielności lokalu, dokumentacji technicznej oraz dokumentów geodezyjnych.
Zniesienia współwłasności
Współwłaściciele mogą w drodze umowy znieść współwłasność nieruchomości poprzez:
-
przyznanie całej nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli;
-
fizyczny podział nieruchomości;
-
wyodrębnienie poszczególnych lokali;
-
przyznanie określonych części poszczególnym współwłaścicielom;
-
ustalenie spłat albo dopłat;
-
zniesienie współwłasności bez obowiązku spłat i dopłat.
W umowie można również uregulować rozliczenie nakładów poniesionych na nieruchomość, termin jej wydania oraz sposób zabezpieczenia należnych spłat.
Bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami
Obowiązkiem każdego notariusza jest zapewnienie bezpieczeństwa prawnego oraz przejrzystości dokonywanych czynności. Czynności notarialne przeprowadzane są w sposób profesjonalny, bezstronny i zgodny z przepisami prawa oraz zasadami etyki zawodowej.